Novo modelo para o funding imobiliário? Entenda o que está sendo discutido

A notícia que o governo está estudando alternativas para um novo modelo de funding para o crédito imobiliário gerou um forte debate no setor. A ideia principal é reduzir a dependência dos depósitos da poupança, trazendo mais recursos das captações de mercado. Ou seja, há um desejo de colocar mais dinheiro disponível para a expansão do setor. Só que essa meta precisa superar o desafio do custo deste crédito.

A discussão não é nova, mas ganhou fôlego na semana passada. Na terça-feira (22), o presidente do Banco Central (BC) Gabriel Galípolo disse na Comissão de Assuntos Econômicos (CAE) que o Brasil precisará migrar para um novo modelo de funding para o crédito imobiliário que se aproxime da captação do mercado, diminuindo a dependência dos recursos da poupança.

No dia seguinte, o ministro da Fazenda, Fernando Haddad, afirmou em entrevista à CNN que o governo federal “ainda deve” uma solução para o mercado de crédito imobiliário.

“O Brasil não tem um bom mercado secundário de crédito imobiliário, fica tudo no balanço do banco e o banco não consegue limpar o balanço para alavancar a poupança para esse crédito. Estamos estudando isso. É uma última etapa desse governo que tem que ser cumprida”, disse Haddad.

Oficialmente, no entanto, não há uma proposta pronta. Ao InfoMoney, o diretor de regulação do BC, Gilneu Vivan, afirmou que as discussões estão em andamento com associações de classe e instituições financeiras que atuam no crédito imobiliário para avaliar novas formas e fazer ajustes. “O Banco Central está discutindo alternativas e recebendo sugestões. Quando surgir uma hipótese viável, nós podemos avançar”, afirmou. 

Segundo Vivan, o ponto central das conversas é como a alternativa irá afetar o custo do crédito imobiliário. “A questão concreta é que, quando você olha o valor da poupança para crédito já foi superado, e começa a restringir novas transações. E o estoque de saldo da poupança é estável e tem segurança de que vai existir em todo o contrato [de financiamento]. Outros fundings apresentam outros tipos de risco. LCI, por exemplo, tem variação de preço de oferta, afeta o risco para assumir.”

O tema é complexo e o InfoMoney ouviu um importante ator do setor para entender o estágio das conversas:

O que é o funding imobiliário

O funding imobiliário é um sistema de captação de recursos que permite financiar os investimentos do setor. Entre eles, está parte dos recursos da poupança. Mas, nos últimos anos, a proporção desses recursos que vêm da poupança está caindo. Isso porque cada vez menos brasileiros estão mantendo o dinheiro neste investimento devido à baixa rentabilidade e à alta da taxa de juros, a Selic.

Até fevereiro deste ano, o funding estava composto em 31% por recursos da poupança e mostrando uma queda constante. Em fevereiro de 2024, a poupança captava 33% dos recursos e, em fevereiro de 2023, eram 38%. Mas essa proporção já chegou a ser de 70%, lembra Sandro Gama, presidente da Abecip.

Outras captações do funding vêm do FGTS que, em fevereiro deste ano era de 26%, e o restante vinha do mercado de capitais: naquele mês, eram 18% de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), 11% Fundo de Investimento Imobiliário (FII), 9% de Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRIs), e 5% de Letra Imobiliária Garantida (LIG). Os números fazem parte do levantamento mais recente divulgado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

“Os depósitos na poupança vêm diminuindo muito e, em contrapartida, o mercado imobiliário está crescendo. O mercado de capitais se tornou mais relevante na estrutura de funding e suportou esse crescimento, mas é preciso pensar em novas soluções”, defende Gama. “Estamos diante de um funding que está se esgotando.”

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Quais as alternativas?

Para Gama, não haverá uma única solução que poderá atender ao mercado imobiliário. O presidente da Abecip aposta em uma segregação de operações.

Entre as possíveis soluções, está direcionar os recursos da poupança para operações de ciclo longo, que são os financiamentos imobiliários de pessoas físicas. Já as operações de ciclo mais curto, voltadas para construtoras e incorporadoras, ficariam restritas ao mercado de capitais. “Isso já vem acontecendo e poderia se intensificar ainda mais”, afirma.

Gama também defende mudar as regras das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), para devolver a liquidez de três meses aos papeis. Essa liquidez foi alterada para o prazo de um ano e, depois, foi revista para o prazo de 9 meses. “A LCI suportou nos últimos três anos a ausência da poupança e permitiu o crescimento do mercado. Mas o que era importante e estava ajudando foi prejudicado com a mudança. A proposta é reduzir a liquidez da LCI e voltar para o prazo de 3 meses”, afirma.

Outra fonte do mercado de capitais para o funding imobiliário que vem ganhando força são os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Um relatório da S&P Global Ratings sobre o setor afirma que as alterações nas regras para estes papeis, que ampliam a possibilidade de emissão, tiveram um efeito positivo no funding. A tendência, segundo a S&P, é que as empresas do setor “continuem buscando diversificação nas fontes de recursos, combinando instrumentos do mercado de capitais com linhas de crédito tradicionais.”

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